深圳7月9日正式对外宣布（《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》）（下称《意见稿》），响应国家有关“解决好大城市住房突出问题”，打算大幅修改土地规划，增加居住用地供应。《意见稿》信息量大，对市场主体长期发展会产生相当程度的影响。
我们来逐项做一些分析。有些内容在之前文章里已经讲过的内容，就不再赘述，有兴趣的同学可以回查《深圳2035年国土空间规划：长周期住房短缺依然未解》、《深圳2021供地计划：“十四五”房地产政策新转向》。
这是我认为深圳迄今为止最为重要的文件，说明了土地管理部门在呼应业界多年来的强烈呼吁，真正的开始回归市场规律来解决问题。
对房地产而言，土地是根子，住房是表面，讲住房不足，本质是不给地。深圳居住用地奇缺，而商办、M0用地过剩，这是事实，但是过去10年，这一点调整从来没有发生过。舆论每每都把怒火引向房地产“炒作上”，迎合所谓的“汹汹民意”，浪费了太多的口水。导致一些真正明白事理的有识之士逐渐的缄默不言，是为行业大憾（像我这样有时候只是把大家共知的看法讲出来，动辄就会被骂成“无良房托”、“房价吹手”，真是不可救也！）。
然而，多年来的房价大涨，总算印证了孰是孰非，一次又一次的打脸，最终还是得逼着管理部门回到遵从供求规律的大道上来。
一、总量。
“确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%”。
规自局月前发布《深圳2035国土空间总体规划》披露，2035年按照1900万常住人口规模配置住房。按规划人均40平米推算，则深圳2035年累计落成住房建筑总量要在7.6亿平米以上。
去年8月底，时任深圳住建局局长披露：深圳居住用地只占土地供应的22.6%，低于国家标准（25%-40%）下限。（问一个问题：为什么深圳可以长期低于国标下限呢？）
以上文理解，即是说未来15年，深圳累计居住用地占比都会30%以上。两项加总，我粗算深圳到2035年的居住用地占比有希望在28%左右，超过国标下限是大概率的——前提是在如实完成的基础上。
这个居住用地的比重，明显的是在“补欠账”。
我们姑且不去讨论这个土地供应结构，只要总量能够严肃完成。那么，深圳住房的可负担性在未来15年有希望得到局部缓解。
但要说问题，也不是没有。演算可以毫无问题，但是如果起点错，结论也会错。问题出在很多处，重要在三处：一处是1900万人的配置上，这个我们之前论证过了，太保守。我认为应该以实际管理人口为基础，这符合国家近年针对超大城市的治理方略。第二处是这个居住用地的比例还是低。第三点是，深汕合作区的供应意义不大。
总归是一个迟来的正确，也算是正确。再把原来的话重复一遍：“（理论上）深圳如果愿意提高开发率，人人都能住别墅”。
二、控制超高层住宅的泛滥。
“合理确定住宅建筑高度，控制规划建设超高层住宅建筑。居住用地原则上应为单一用地性质，确因满足商业功能回迁需求，地块内商业功能建筑面积达到《深圳市城市规划标准与准则》混合用地标准的，用地性质方可规划为居住、商业混合用地（R+C或C+R）”。
这部分行外人肯定看不懂，但却是非常重要的部分，它直接关涉到：未来居住用地的比例落实、商办用地的减少落实乃至城市更新项目的推进速度等等。
先看规自局自己的解释：
来解读一下。
1）思路调整，“住有宜居”。大家平日接受比较多的是“住有所居”，就是大家都有地方住，但住的好不好就不要指望，“住有宜居”这是第一次提，说明深圳未来15年在居住空间上的思路是想要大家“住的好”。很重要的一个实现手段，便是减少超高层住宅。这代表着深圳过去10年通过城市更新大力建设超高层住宅的思路在变化，我们现在看到很多综合性项目（尤其以城市更新项目为多），住宅动辄都要40-50层，高度动辄150米。经常性的一个项目占地2-3万平米，建筑量能达到接近30万平米。超高层建筑密集是香港模式，从土地集约化的角度是有利的，但从居住的角度是非常不舒适的，而且能耗太大，以前常去香港的童鞋应该对那种“一线天”的感受特别深刻。从近年来国家的提倡来看，这个路子已经被抛弃了——参考最近发改委再提办公楼不可超过500米的严令。深圳没有理由也没有必要，非要把自己弄成香港。这意味着，深圳未来会对容积率进行更加严格的审批，相信对于未来不少新的开发项目，会有影响。
2）怎么才能防止超高层。这个文件的重点其实在讲如何通过技术手段，减少超高层住宅。现有深标，对单一住宅的容积率上限是6.0，不会太高。但要命在于，深圳这些年来力推混合开发，住宅、商业、办公、公建等等各种不同功能的建筑混合开发，极易造成高容积率。因为商业、办公的容积率可以很高，再加上公配的容积率转移与奖励，最终导致近年来深圳超高层住宅的大面积出现。所以，规自局会从“商办供应过剩”来解释控制超高层住宅。即是说，未来会对混合开发进行更加严格的审核，一方面减少商办供应，如果这个减少，那么住宅的容积率便不会建得太高。
这一部分，要综合看：表面看控制超高层住宅似乎是减少了住宅配给，但实际恰恰是增加了，因为大量项目提高容积率的办法是增加商办，而不是住宅。
三、提高低密度区住宅项目的容积率。
“提高居住用地开发强度。鼓励在已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内实施以居住为主的综合开发。位于密度二、三区的新供应商品住房和公共住房建设项目，容积率可按密度一区居住用地容积率上限执行。位于密度三区、规划尚未批准的城市更新及土地整备利益统筹项目，居住地块容积率上限可按密度一区容积率上限规定执行”。
这个要看懂也要看《深标》（2019），它来自于2019年1月《深标》里关于住宅五级“密度分区”的规定（下图）。这是个上限管理，最高是6.0，密度三区5.5。尤其是轨道500米范围内的，都可以进行高强度开发，这是TOD的思路。
这部分重点意思整体就两个：1）鼓励轨道站500米范围内的，多搞住宅。这个我们在市场上看，其实是很遗憾的，很多地铁口的项目，弄了一大片商办、公寓，卖不出去，好卖的住宅却很少。典型者如岗厦改造，我认为规划是非常失败的，造成改造之后容纳的居住人口大大减少。2）密度二三区可视同密度一区，容积率抬高。不要小看那一点点调高，对超大城市的房地产项目来说，容积率就是命根子。不单是开发商的命，也是政府的命。
这个调整，会显著增加尤其是都市核心区的住宅总量，而且开发商会非常的积极，因为靠近住宅开发的住宅，更好卖，也更能卖高价（如果可以的话）。对于买房人而言，未来可以在城市的核心地段，有更多的地铁盘可以选择。
四、引导已批未批城市更新项目多建住宅。
梳理的大意是：对于未批的城市更新项目，主导功能是住宅的，可以把其它部分的面积也改为住宅。主导功能是商业的，可以申请改为住宅（公共住房不低于60%）。对于已批的城市更新项目，可以把商业全部或部分调整为公共住房，对那些位于轨道站点500米范围内的项目，可以修改规划增加住宅（增加的住宅面积全部用来做公共住房）。
这部分的规定，无疑将会大幅提高开发商对修改规划的积极性。如上面举例所言，这些年来，很多的旧改项目弄了太多的商办、公寓，价格也上不去，也非常难卖，导致回款率下降。改成住宅，哪怕是可售的公共住房，对于开发商而言，也是利大于弊，因为至少可以快速的回笼资金，提高周转率。
五、吸引社会资本参与棚改。
“加大老旧住宅区拆除改造力度。鼓励符合条件的老旧住宅区成片统筹改造。坚持政府主导，市场参与的原则，完善我市旧住宅区拆除改造政策，允许在新增居住建筑面积中安排一定比例的商品住房，在政府负责完成搬迁安置谈判、规划编制等前期工作后，公开挂牌选择市场主体。”
深圳大概在2018年针对旧住宅小区的改造全部改为“棚改”，做公共住房，我当时就提出了疑问：钱从哪里来，效率怎么保证？这几年下来，很明显，要政府主导，自然对拆迁会有利一些，但是国有资本的效率太低这是不需要讨论的事儿，你不信我也没办法，这几年的事实摆在这儿。让开发商参与，没利益肯定不干。
这部分的政策着意点在这里，允许在棚改中安排一定比例的商品住房。这个条款，在执行中一定会引发一些争议，但是毋庸置疑，它会提高包括社会资本参与的积极性，进而提高供房的效率。所以，对这个部分，只能从成本利弊看，不能求全。
其它的，像加快城中村改造、促进留用地开发，也都是从属于增加住宅供应这个大目标，只是这两部分测算复杂，咱就不解读了。
整体上讲，深圳这一波操作，并非是天外飞仙，而是有案可稽。自从停建公寓之后，深圳管理部门就一直在沿着着力增加居住用地的方向在飞奔，今次的7.09住宅新政，是过去10年来的“集大成”之作，是对业界呼吁了多年之后一次正确且全面的回应，自然是值得大力点赞。
但反过来，也必须要指出的一个事实是：这是迟来了10年的一步！向使10年前，深圳就开始响应专业界的呼吁，果断采用努力增加供应的手段来缓和房价上涨。那么，今天我们可以非常确定的说：深圳的房价既不会这么昂贵，也不会涨得这么凶。
今次的动作不可谓不大，但是如果量化测算，我认为供应还是不足够。无奈欠账太多，只能容他缓缓图之。
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