文/顾天杰
一半是海水，一半是火焰，市场变幻永不停歇。
股市和楼市的角色变化飞快，2020年股市才是香饽饽，2021年楼市成了小甜甜。
春节之前，一线城市不经意间迅速走俏，成交量屡创新高，春节之后，热点城市依旧热情，不热点的城市，也开始热情。
克而瑞数据显示，截止2021年一季度，28城楼市成交创3年新高。
热点正从一线，迅速蔓延到二线，强者恒强、热点恒热的楼市周期，重新开始。
楼市，这个春天格外暖！
连涨58个月万人摇号西安过火！
住房不炒是大基调，冒头就打是老习惯。
暖可以，热绝对不行，太热，就得灭火。
不得不说，当下的西安楼市，真的太火爆了。
2月23日，国统局发布的1月70个大中城市新房数据显示，西安1月新房价格环比涨0.4%，已经连涨58个月。
58个月！
快5年了，涨了快5年，在中国，你见过这么长的牛市么？
据不完全统计，1月西安供应量减少，房源登记呈现火爆景象，有16个楼盘线上开启意向登记，其中10个楼盘需要摇号，千人摇频出。
即使房贷成本居高不下，也挡不住购房者的热情。
融360发布的2月全国首套房贷利率名单中，南宁以6.02%的平均利率位列全国榜首，西安利率同样高达5.48%，超越长沙位列全国第十高利率城市。
（数据来源：融360研究院）
监管之箭，不得不发。不出所料，西安住建部在3月30日发布新规，楼市调控继续加码。
此次新规全称为《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，不废话，迅速地给大家划一下重点：
1、一二手房网签满5年才可以交易。2、每年按季度集中出让土地，供地年均增长20%以上，超出三条红线企业不得拿地。3、共有产权房限房价、定品质、竞地价。4、新西安人落户满1年，并且连续缴纳12个月社保或个税，才可以买房。5、刚需门槛提高，年限调整为购房前48个月。6、严查经营贷流入楼市，建立二手房交易参考价格发布机制。
可以看到，二线热点城市最近出台的调控，从南昌的政策一日游，义乌的10月起新房限售2年，再到西安330新规，各种查漏补缺，核心还是回到那句老话上：
整顿市场，房住不炒！
在这之前，西安实行“满3满2”政策。
即新房网签合同满3年、二手房取得产证满2年方可方式交易。限售升级后，短期看打击炒房，长期看利好刚需，毕竟只是增加了一些持有成本。
真正的潜在风险，是对西安二手房市场的打击，因为限售拉长意味着置换周期拉长，市场活跃度降低。
说到底，还是因为西安无论新房还是二手房，都非常非常火爆！
曾经的千人摇，短短几个月间，就朝着万人摇进发了。
2月23日，航天新城纯洋房社区山水美树，首日登记7个小时意向家庭数量突破10000个，随后更是增加到23142组家庭，意向登记中签率低至1.83%，成为西安史上首次2万人摇。
截止3月13日，高科麓湾国际社区528套房源吸引12811个家庭登记，核验通过10373个家庭，西安第三个万人摇诞生了。
这意味着什么？
年初西安从千人摇升级成万人摇，只用了1个月，从万人摇升级成两万人摇，也只用了四个月。
在地价高企、新房供应量不足、优质项目少等多重因素叠加下，千人摇只会越来越多，越来越频繁地出现，甚至之前不温不火的楼盘，摇身一变都成了香饽饽。
克而瑞数据显示，西安主城区商品房库存在2月份下降到479万平米，去化周期进一步降低到5.2个月。
从另外一个角度看问题，西安楼市火爆有很强的基础。
租赁市场上，从2020年4月到2021年3月全国重点城市里，西安的出租率达到84%，空置期仅为58.4天，高居所有城市第二名。
出租率这么高，空置率这么低，从一个侧面说明，来西安安营扎寨的小伙伴确实不少，西安楼市的潜在需求仍然在。
看到西安楼市的现状，预见到西安楼市的未来，此时此刻及时出手调控，让房企、买家和卖家，一起冷静冷静，尽快抑制楼市过热，是监管最重要的职责之一。
2018年新政以来最大，幅度和力度最大的一次调控，也让市场见识到西安力量。
更多西安在路上？！这是楼市的大变化！
热过之后，二线西安迎来调控，未来一段时间，也许会用更多调控前的二线“西安”出现。
据克而瑞数据，2021年前两个月，二线城市相对而言是回暖速度最慢的线路。
23个二线城市前2月成交面积合计3490万平方米，同比增103%，较2019年同期增长30%，弱于三四线城市。
恢复得最慢不要紧，这代表着未来的反弹有望加速。
按照中国楼市历来的轮动性，结合西安的火爆，二线城市很可能会成为中国楼市接下来一段时间的热点。
长春、郑州、昆明等地，很有可能会接棒西安的热，不过最终也会出现被动调控。
说回西安，开年以来，西安热门的千人摇、万人摇楼盘，它们有一些共同的特点和变化，值得关注。
航天新城山水美树，是西安南郊很有性价比的改善盘，只要摇号就有买到品质洋房的机会，户型方正没有硬伤，这样的项目在板块内极其稀缺。
高科麓湾近地铁，周边学校资源优质，自带大型商圈，交通便利，属于逢开必摇的高品质项目。
可以预见，西安热门楼盘，同样对应了最有购买力的一群新鲜人，他们也是未来发展的主力，他们追求和一线安家的购房人群没有太大差别，想买更新、更高品质、更多功能的新房。
刚需+品质，不仅在二线，一线城市同样如此。
在上海，我们团队在和中介小哥聊天的过程中，知道了这样一个案例：
2020年10月，一位房东出手了自己位于陆家嘴核心板块的第一梯队学区房，售价400万左右，临近年底同小区房源价格已经飙升到600万左右，并且一房难求。
截止2021年3月底，各类房产交易APP上，这位业主在浦东同品质、同学区的优质小面积户型，价格依旧维持在20万/平米，市面上最高挂牌价格突破了25万一平米。
（图源：我爱我家APP）
巴菲特说，只有当潮水退去时，你才会知道谁一直在裸泳，这句话同样适用在一线城市的优质房产上。
一场疫情，让一线城市业主对于房产的重视程度，又上升了一个层次。
加上上海学区房新政推波助澜，最终双学区一梯队学区房，成了最保值、最适合长期持有的标的。
再进一步，深入疯抢学区房背后，我们看到的是上海市场，长达五年的新老购房群体观念交锋。
为什么这么说？
我们仔细分析一波，上海楼市2015年后发生的一系列新变化。
在上海买过房的小伙伴，基本都对2016年的楼市上涨记忆犹新，上海购房者在那两年完成了一轮更新换代。
可以这么说，2017年后，想要成为新上海人，门槛已大幅提高。
胡润百富最近有一组数据说，一线城市财富自由的最低配已经达到1900万。
这……
高房价之下，近三年，上海楼市的面积和户型，变化也很明显。
90平米的“三房神户型”成为绝对主流。智慧社区、健身会所、引入学校，只要开发商有能力，附加值越高越好，甚至可以不计成本地“堆料”。
这一切都是为了提升品质和居住体验，以人为本。
不像2015年以前的上海一样，思路是做大面积，降低单价。
还记得，90平米三房刚刚在上海出现的时候，市场甚至一度认为开发商疯了，有人喊话：
这种房子谁买啊！
三年过去了，市场需求完全抹平了大家的认知差异，这背后体现的是，新一代购房者完全不同于老一辈们的住房需求。
品质风潮，深深地扎根了，这是中国二次城镇化的典型特征。
有人会说，既然二线楼市大有机会，是不是应该在这个节点，尽早尽快进入市场？
如果真的是刚需自住，想要在二线城市安家落户，我们举双手赞成。
如果不是，可以听听万科郁亮的最新判断：
行业最明显的变化是房子回归居住属性，房地产回归实业属性，这是非常明确和清晰的趋势。
房地产回报率向平均水平靠拢，开发商转向开发和经营并重。
在中国，开发房产越来越像制造业，经营业务越来越像服务业。
企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。
龙头房企对行业的认知更清晰、更准确，对普通人更有指导意义。
2021年，大家都在说，对股市的收益率预期不要太高，我想说，对楼市的预期收益也别太高。
厦门说过，房价涨幅不能超过5%，长沙房价的调控红线也是5%。
这5%不是随便说的，5%也许就是未来你能见到的房价收益率上限！
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作者：顾天杰编辑：景枫
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